современный центр продажи и аренды жилой и коммерческой нежвижимости

Долевое строительство. Что нас ждёт с 1 июля 2018 года

Главная » Долевое строительство. Что нас ждёт с 1 июля 2018 года

В последние годы самым популярным способом купить недорогое жильё являлось заключение с застройщиком договора на долевое участие в строительстве. Такая форма инвестиций позволяла приобрести квартиру по доступной цене. В свою очередь, финансовые вливания дольщиков помогло строительной индустрии подняться на более высокий уровень и насытить рынок жильём. И если ранее существовала опасность повторной продажи квартир недобросовестными застройщиками, то в настоящее время все договора долевого участия (ДДУ) подлежат регистрации в государственных органах. Это позволяет исключить возможность мошенничества в данной сфере бизнеса.

Приобретая жильё на этапе строительства, дольщик не мог быть уверен, что его деньги пойдут на строительство именно его дома, а не будут привлекаться на достройку прежних объектов строительной организации. А ведь таких фактов было очень много. Во многих регионах создавались финансовые пирамиды. Они со временем рушились и приводили к потере денег дольщиков. При этом недобросовестный застройщик банкротил своё предприятие и уходил от финансовой ответственности.

Но, сегодня всё стало меняться в лучшую сторону. Совсем недавно Владимир Путин объявил, что новые договора долевого участия не будут заключаться, начиная с первого июля следующего года. Уже сейчас внесены поправки в Федеральный Закон №214 и с января 2018 года некоторые изменения начали действовать. В частности, был реформирован порядок банкротства застройщика. Теперь он обязан вносить данные о своей деятельности в ЕСЖС (единую систему жилищного строительства). Это делает его деятельность более открытой и понятной для контролирующих организаций и дольщиков.

Но, основные поправки в двести четырнадцатый закон начнут действовать с 1 июля этого года. Что нам следует ждать он нового нормативного документа? Будут ли отменены ДДУ? Давайте мы подробнее расскажем о нововведениях и ответим на эти и другие вопросы.

Можно ли купить квартиру в этом году по договору ДУ?

В первую очередь, изменения коснулись защиты прав граждан, которые вложили свои деньги в строительство. Следовательно, ужесточились требования к компаниям, взявшим на себя ответственность привлечения финансовых средств покупателя жилья на этапе возведения дома. К главным поправкам к двести четырнадцатому Федеральному Закону, вступившим в силу уже сейчас, относят:

  • создание фонда защиты дольщиков. Девелопер теперь обязан перечислять 1,2% от стоимости квартиры в фонд. Если этого не сделать, ДДУ не регистрируется. Следовательно, использовать деньги дольщика будет невозможно;
  • чтобы начать строительство нового дома с привлечением ДДУ, строительная компания обязана подтвердить свои финансовые возможности. Так, застройщик уже не сможет просто набрать кредитов и приступить к возведению дома. У него должны быть и собственные финансовые средства, размер которых закон определяет в 10 и более процентов от затрат на строительство.

Исполнитель работ дополнительно, должен расплатиться за прежние кредиты;

  • для начала строительства необходимо, чтобы застройщик получил право собственности на землю, на которой будет возводиться жильё, или взять её в аренду;
  • на одном объекте должен работать один застройщик, который, помимо строительства, не имеет права заниматься другими видами деятельности;
  • застройщик, чтобы получить право привлекать к финансированию своих проектов дольщиков, должен доказать свой профессионализм и иметь положительный опыт возведения не менее чем 10 тысяч кв.м. жилья;
  • использовать более 30% суммы от собранных денег для проведения авансовых платежей запрещено;
  • деньги, собранные с дольщиков, аккумулируются на счетах в уполномоченных банках, имеющих государственную аккредитацию.

И снять эти деньги строительная компания сможет только после завершения возведения дома. На время работ застройщик может получить кредит в банке. Таким образом, в цепочке застройщик-дольщик появляется новое звено, банк.

Что будет с долевым строительством?

Если вы уже собрались стать дольщиком и планируете приобрести новую квартиру, то непременно захотите узнать, а не отменят ли долевое строительство в 2018 году. На это можно уверенно сказать – нет. Одномоментно отказаться от долёвки невозможно.

Вот что сказала на это Мария Литинецкая, эксперт рынка недвижимости (компании «Метриум»):
— сегодня ещё не идёт речи о полном запрете ДДУ. Все начатые проекты, оформленные до первого июля этого года, будут завершаться исходя из старых правил.

Происходящее реформирование нормативных документов привело к тому, что в 2018 году застройщики активизировали свою работу и сейчас активно занимаются оформлением разрешений на строительство. Так что проектов, которых не коснутся новые изменения, ещё хватит на несколько лет. «Это сделано для того, чтобы переход на новое законодательство был плавным и безболезненным для всех участников долевого строительства» , — так сказал Кирилл Игнахин, гендиректор Level Group.

Согласно статистике, за первые три месяца этого года в Москве было выдано более 500 разрешений на новое строительство с участием долевого капитала. Общая площадь будущего жилья составит 3,8 млн. кв.м.

Что такое проектное финансирование?

Как уже отмечалось, Президент РФ заявил, что долевое строительство уйдёт в прошлое в следующем году. Заменить его предлагается проектным финансированием с использованием эксроу-счёта, который можно использовать в своих операциях с недвижимостью с 1 июля 2018 года. Безусловно, те проекты, которые были начаты до данной даты, будут завершаться по старым правилам. Тут ни строителям, ни дольщикам волноваться не стоит.

Как нам пояснил гендиректор ГК «Атлант» Роман Лябихов, те граждане, кто решит покупать квартиру в новостройке, будут переводить деньги не на счета застройщика, а в банк. А уже эта финансовая организация станет финансировать проект. И как только строительная компания передаст квартиру в собственность дольщика, деньги со счёта банка переведут на счёт застройщика. Если по каким-то причинам девелопер обанкротиться, дольщики могут не опасаться за свои деньги. Их они получат обратно.

Можно ли участвовать в долевом строительстве во втором полугодии 2018 года?

Новые требования ФЗ-214 не распространяются на объекты, строительство которых было согласовано до вступления в силу изменений в закон. Поэтому заключить договор дольщика можно и в 2019 году. Если в жилом комплексе квартиры начали продавать по договору ДУ до 1 июля этого года, то они и дальше будут продаваться по прежней схеме.

Эксперт рынка недвижимости Мария Литинецкая пояснила, что принятая дорожная карта, предусматривает прекращение заключения договоров ДДУ лишь со второй половины следующего года. Таким образом, застройщик получает ещё несколько лет на реализацию квартир, строительство которых было начато на условиях прежнего законодательства. К тому же, застройщики получили возможность в течение нескольких лет наблюдать, как будут развиваться новые проекты, и успеют сориентироваться, в каком направлении лучше работать. Переход к проектному финансированию получится плановым и плавным, что положительно скажется на рынке недвижимости.

Чем заменят ДДУ?

Какие договоры придут на смену сегодняшним соглашениям между строителями и дольщиком?

Ольга Баранбанова (Sezar Group) ответила на этот вопрос так: «Для покупателя недвижимости в этом году практически ни чего не измениться. Сегодня не идёт речи о полном отмене ДДУ. Если делать долгосрочный прогноз, то тут возникает много вопросов, ответы на которые должны дать законодатели. На сегодняшний день ясно обозначена только «дорожная карта», а вот каким образом она будет реализована, предстоит ещё решать».

Не вызывает сомнения, что форма договора изменится. Ведь кроме прежних двух участников соглашения, застройщика и дольщика, теперь стороной договора должен быть и банк. Таким образом, договор станет трёхсторонним и скорее всего, станет называться по-другому.

Увеличится ли стоимость квартир?

Потребителя, безусловно, интересует вопрос, а как скажется отмена ДДУ на состоянии рынка недвижимости. Не приведёт ли введение проектного финансирования к увеличению стоимости жилья.

Роман Сычёв (ЖК «Маяковский) предполагает, что сейчас создаётся новая цепочка участников долевого строительства – строительная компания, дольщик, банк и некие регуляторы. Так как финансирование строительства нового объекта будет происходить с участием кредитов, то подорожание новостроек неизбежно. Застройщику придётся теперь платить проценты банку, нести затраты на обслуживание счёта и банковский надзор за использованием денег. Ведь не перекладывать же эти операции на плечи клиента, который перевёл деньги банку. Таким образом, мы видим, что имеются реальные предпосылки увеличения итоговой стоимости строительства.

Покупателю нужно быть готовым, что новые квартиры станут дороже.

Заключение

  • переход к новым правилам застройки с привлечением финансовых возможностей покупателя будет постепенным;
  • жильё по ДДУ будет продаваться на прежних условиях, если разрешение на строительство ЖК было получено до изменения Федерального Закона №214;
  • те квартиры, которые начали продавать до второго плугодия 2018 года, и дальше будут продаваться на условиях договора долевого участия;
  • после отмены ДДУ квартиры, по мнению экспертов, станут дороже на 20%.